ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница

--------------------------------

См.: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1905.

В Концепции отмечается, что для всех случаев, когда права собственности на земельный участок и на расположенное на нем здание принадлежат разным лицам, а собственник здания по тем или иным причинам не имеет какого-либо иного вещного или обязательственного права, на основании которого он мог бы пользоваться земельным участком, представляется необходимым в законодательном порядке обеспечить такое право собственнику здания путем введения нового для современного российского гражданского права ограниченного вещного права, условно именуемого в настоящей Концепции "правом ограниченного владения земельным участком". Если в процессе гражданского оборота возникнет ситуация, когда право собственности на здание "не подкреплено ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница" никаким правом на земельный участок, на котором это здание расположено, собственнику здания следует предоставить возникающее в силу закона "право ограниченного владения" в отношении соответствующего земельного участка .

--------------------------------

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 15 декабря 2003 г. (протокол N 18) // Интернет-сайт Исследовательского центра частного права: .

О.М. Козырь и А.А. Маковская отмечают, что само право ограниченного владения должно быть сконструировано в законе таким образом, чтобы оно стало вещным правом, в наименьшей мере ущемляющим права собственника земельного участка по владению и пользованию им (платность, ограниченность владения и пользования в том отношении, что владение и пользование допустимы только в ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница связи с пользованием зданием и в тех пределах, которые обусловлены необходимостью пользования зданием). Важно, что названное вещное право должно позволять собственнику земельного участка, на который это вещное право возникло, не только сохранять за собой правомочия владения и пользования земельным участком, но и фактически осуществлять свои правомочия одновременно и наряду с осуществлением собственником здания его правомочий по владению и пользованию земельным участком .

--------------------------------

См.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: (Реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 110.



К.И. Скловский отмечает, что законодатель, устанавливая перечень вещных прав, не нашел необходимым ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница (или возможным) введение такого вещного права, как суперфиций, в силу которого все построенное на земельном участке принадлежит собственнику участка, а право на постройки является не правом собственности, а ограниченным вещным правом на чужую вещь .

--------------------------------

См.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы // СПС "КонсультантПлюс".

По мнению Д.В. Пяткова и О.В. Фролова, последовательное применение правовых норм, регулирующих вопросы землепользования, позволяет в любой ситуации выйти из положения, опираясь на уже существующие правовые инструменты. Освоение традиционных юридических конструкций представляется куда более продуктивным, нежели введение в систему вещных прав нового права - права ограниченного владения землей .

--------------------------------

См ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница.: Пятков Д.В., Фролов О.В. Право ограниченного владения земельным участком: Быть или не быть? // Журнал российского права. 2004. N 7.

Пока законодатель не спешит вводить указанное "право ограниченного владения земельным участком" в гражданский оборот. В то же время несомненна и потребность в более эффективном правовом регулировании отношений, связанных как с судьбой здания и земельного участка после прекращения прав у собственника здания на земельный участок, так и в других случаях, связанных с оборотом зданий на чужой земле.

Е.А. Суханов справедливо указывает, что общую линию ЗК РФ на сокращение титулов землепользования можно объяснить желанием законодателя максимально упростить правовой режим земли. Вряд ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница ли, конечно, это упрощение соответствует перспективам развития имущественного оборота. Но дело еще и в том, что данный подход выдержан ЗК РФ крайне непоследовательно: попытка отказа от одних ограниченных вещных прав неизбежно привела к появлению других, ибо даже весьма примитивный современный отечественный оборот земли не смог обойтись одним правом собственности. Правда, эти "новые" вещные права ЗК РФ регулирует крайне неудачно, обычно лишь называя их, но не раскрывая их содержания (складывается впечатление, что они "выскочили" сами собой, помимо воли законодателя, в силу присущей этому закону и отмеченной ранее юридической неряшливости). Так, в п. 1 ст. 35 появляется "право на использование соответствующей части земельного ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница участка", возникающее у приобретателя строения, находящегося на чужой земле (ГК РФ в абз. 2 п. 1 ст. 271 квалифицирует это право как "право постоянного пользования" частью земельного участка, однако ЗК РФ в п. п. 1 и 2 ст. 20 и в п. 1 ст. 28 теперь исключает такую возможность). В абз. 3 п. 3 и в п. 4 ст. 36 ЗК РФ появляется "право ограниченного пользования" для казенных предприятий и (или) учреждений, являющихся "правообладателями помещений" в здании, расположенном на неделимом земельном участке. Это новое право в п. 4 ст. 36 ЗК РФ прямо противопоставлено праву постоянного (бессрочного) пользования этих же юридических лиц (ср. п. 1 ст. 20 ЗК РФ), хотя чем отличается содержание ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница этих прав, можно лишь догадываться. Такие примеры при желании можно умножить. Уже из этого видна потребность различных ограниченных вещных прав на землю и невозможность их искусственного исключения .

--------------------------------

См.: Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. N 1.

Итак, можно сделать вывод, что недостатки в правовом регулировании в данной сфере можно преодолеть только проведением единых комплексных мер, закрепленных в соответствующей программе. Принятие Концепции несомненно является позитивным результатом. Она должна стать тем базисом, на основе которого можно будет продолжать совершенствовать законодательное регулирование в данной области.

В то же время следует отметить, что выявленные Концепцией недостатки ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница в действующем законодательстве, посвященном правовому регулированию оборота зданий и земельных участков, до сих пор не устранены законодателем. Следует отметить и отсутствие должного взаимодействия между судебной практикой и законодательной деятельностью. Более того, после ее принятия прошло уже достаточное количество времени, и поставленные в Концепции вопросы требуют актуальных ответов от законодателя уже сегодня.

Глава V. НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ

ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ,

НА КОТОРЫХ РАСПОЛОЖЕНЫ

ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

В настоящее время вопросы, связанные с правовым регулированием купли-продажи земельных участков, приобретают первостепенное значение в гражданском обороте России. В судебной практике появилась сравнительно новая для судей категория судебных дел, связанных с приватизацией земельных участков, находящихся в государственной ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница или муниципальной собственности, единообразное толкование и применение законодательства по данной категории судебных дел только формируется.

О.М. Козырь правильно отмечает, что особенности земли как объекта купли-продажи и иных сделок не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон. Необходимо отметить при этом, что и для гражданского законодательства регулирование сделок с землей является относительно новым институтом, на практике применяющимся только в течение последнего десятилетия и требующим дальнейшего развития и совершенствования. Поэтому можно констатировать, что в гражданском и земельном законодательствах происходит становление и развитие этого института, причем это происходит путем устранения ряда противоречий в правовом регулировании и выявления на ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница практике особенностей регулирования сделок именно в отношении земли .

--------------------------------

См.: Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. N 4.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Законом о введении в действие ЗК РФ от 25 октября 2001 г. установлено, что со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Статья 35 ЗК РФ предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница РФ).

В силу ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 27 февраля 2003 г.) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поэтому в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 отмечается, что при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).

Статья 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков. Данная норма получила дальнейшее развитие в п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества": собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных в федеральном законе.

В п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Каков механизм реализации этого "исключительного" права? В соответствии с той же ст. 36 ЗК РФ (п. п. 5 - 6) для приобретения права на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты. Соответствующий орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земли и направляет его заявителю с предложением о заключении договора.

В связи с этим В.В. Витрянский отмечает, что в судебно-арбитражной практике появились споры по искам граждан и организаций, пытающихся реализовать свое "исключительное" право на приватизацию земельных участков в принудительном порядке. Разрешение таких споров весьма затруднительно в силу нечеткости правовых формулировок, содержащихся в ЗК РФ, и возможности их различного толкования. Уже сегодня в судебно-арбитражной ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница практике наметилось два подхода к разрешению подобных споров. Суть первого подхода состоит в том, что из названных норм ЗК РФ вытекает обязанность соответствующих органов исполнительной власти или местного самоуправления, получивших заявление, направить в двухнедельный срок собственнику здания, сооружения проект того договора (купли-продажи или аренды), который указан заявителем. При уклонении указанного органа от заключения договора, предложенного собственником здания (сооружения), последний на основании ст. 445 ГК РФ вправе потребовать понуждения к заключению соответствующего договора, а также передать на рассмотрение суда, арбитражного суда разногласия, возникшие при его заключении. Существо второго подхода заключается в том, что п. 6 ст. 36 ЗК РФ оставляет выбор ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница вида договора - купля-продажа или аренда - за государственным органом или органом местного самоуправления, получившим заявление собственника здания (сооружения), поэтому возможность обращения последнего с иском в суд, арбитражный суд о понуждении к заключению определенного договора исключается. Однако в случае, если соответствующий орган не осуществит свой выбор и не направит в двухнедельный срок проект одного из двух договоров заявителю, собственник здания (сооружения) получает право обратиться в суд, арбитражный суд с жалобой на неправомерные действия (бездействие) государственного органа или органа местного самоуправления .

--------------------------------

См.: Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. N 1.

И ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница. Писков отмечает, что нормы ст. 36 ЗК РФ, в отличие от п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, прямо не указывают на лицо, управомоченное принимать решение о том, на каком праве приобретать земельный участок: в собственность или в аренду. Эта формальная неопределенность уже породила споры между собственниками зданий и публично-правовыми образованиями - собственниками земельных участков. Первые полагают, что участок должен быть предоставлен им на том праве, какое они сами выберут (выбирают они, как правило, собственность). Вторые считают, что право выбора принадлежит в этом случае публично-правовым образованиям как собственникам участков .

--------------------------------

См.: Писков И. К вопросу о приватизации земельных участков // Коллегия. 2003. N ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница 6.

Е.А. Галиновская ссылается на то, что выбор же того права, на основании которого должен быть приобретен земельный участок, по смыслу законодательства остается за собственником недвижимости .

--------------------------------

См.: Галиновская Е.А. Недвижимость на земельном участке: (О некоторых проблемах приобретения прав на землю) // Эж-Юрист. 2003. N 41.

В результате в системе арбитражных судов РФ отсутствовала единообразная судебная практика по вопросу, кто имеет приоритет в выборе режима землепользования: собственник недвижимости или уполномоченный орган государственной власти (местного самоуправления). Если собственник недвижимости был заинтересован, как правило, в том, чтобы приобрести земельный участок в собственность, то уполномоченный орган публичного образования был заинтересован больше в том, чтобы ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница предоставлять земельные участки на праве аренды. Действительно, в настоящее время арендная плата за землю выступает в качестве важнейшего источника формирования финансовой базы органов государственной власти и местного самоуправления, средства от аренды земельных участков поступают в различные уровни бюджетов и расходуются на различные социально-экономические нужды.

Например, в Постановлении от 13 мая 2004 г. N Ф04/2608-1064/А27-2004 ФАС Западно-Сибирского округа указал, что истец занимает земельный участок, на котором расположена его недвижимость, на основании действующего договора аренды от 21 апреля 1999 г. N 1428, заключенного сроком на пять лет, следовательно, собственником недвижимости выбран титул владения земельным участком - аренда. Положениями ЗК РФ, а также другими нормативными ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница правовыми актами, регулирующими земельные правоотношения, не предусмотрена обязанность органов, имеющих право распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, передачи в собственность земельных участков арендаторам по требованию арендаторов. На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что требования истца о понуждении ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, переданного ему по договору аренды, не основаны на законе.

В постановлении от 17 августа 2004 г. N 4345/04 Президиум ВАС РФ, отменяя вынесенные судебные акты, указал, что исходя из ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка .

--------------------------------

Постановление Президиума ВАС РФ от 17 августа 2004 г. N 4345/04 // СПС "КонсультантПлюс".

Указанная правовая коллизия нашла свое разрешение в названном Постановлении Пленума ВАС РФ N 11.

В п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 отмечается, что установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница РФ.

При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Гражданско-правовой оборот природных ресурсов не является свободным ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница, он существенно ограничен в силу экологических факторов и необходимости учета иных публичных интересов.

В качестве одной из особенностей порядка заключения такого договора необходимо отметить, что уполномоченный государственный орган до заключения договора обязан принять, в рамках своей компетенции, решение (постановление), например, о приватизации земельного участка, который будет служить объектом продажи, и т.п.

2 сентября 2002 г. Распоряжением Минимущества РФ N 3070-р была утверждена Примерная форма решения о предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами. Вышеупомянутым Распоряжением также была утверждена Примерная форма договора купли-продажи ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница находящегося в государственной собственности земельного участка.

--------------------------------

Распоряжение Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г. N 3070-р "Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков" // БНА ФОИВ. 2002. N 44.

К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения ст. ст. 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ.

В земельном законодательстве закреплен особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" производится ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует положению п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Кроме того, кадастровый учет необходим для создания новой системы налогообложения недвижимости.

Например, в Постановлении от 16 марта 2004 г. N 15671/03 Президиум ВАС РФ, отменяя вынесенные судебные акты, указал, что отдельные кадастровые планы земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, принадлежащими ЗАО "Культторг" на праве собственности, в деле отсутствуют. Между тем в ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет .

--------------------------------

Постановление Президиума ВАС РФ от 16 марта 2004 г. N 15671/03 // СПС "КонсультантПлюс".

В постановлении от 20 января 2005 г. N Ф08-6490/04 ФАС Северо-Кавказского округа указал, что спорный земельный участок имеет единый кадастровый номер, каждым из истцов заявлено требование о выкупе части этого земельного участка, т.е. их волеизъявление не направлено на получение земли в долевую собственность. Однако в силу ст. 37 ЗК РФ части земельного участка, имеющего единый кадастровый номер, не могут являться объектами купли-продажи .

--------------------------------

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 января 2005 г. N Ф ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница08-6490/04 // СПС "КонсультантПлюс".

Отчуждение части земельного участка может иметь место лишь в случае, если участок является делимым, т.е. когда в результате сделки образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода их в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). При помощи соответствующих органов государственного земельного кадастра производится раздел земельного участка на два самостоятельных с присвоением каждому своего кадастрового номера. Неделимые земельные участки могут отчуждаться лишь целиком.

А.А. Иванов справедливо отмечает, что с учетом того, что применительно к ст. 36 ЗК РФ речь идет о застроенном земельном участке, раздел последнего ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница (в целях определения делимости) должен производиться таким образом, чтобы каждому сособственнику здания (собственнику каждого помещения) можно было выделить земельный участок, на котором будет располагаться принадлежащее ему помещение (часть здания). Причем делимым (и реально разделенным!) должно быть и само здание, находящееся в общей собственности, иначе раздел земельного участка станет бессмысленным. Если на одном участке, который образуется в результате раздела, будут находиться помещения (части здания), принадлежащие нескольким собственникам (сособственникам), то участок в целом должен считаться неделимым. Разумеется, он будет также считаться неделимым, если в результате раздела его придется перевести в состав земель другой категории .

--------------------------------

См.: Иванов А.А. Договор ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора // .

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.

Частью 5 ст. 36 ЗК РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница приобретении прав на земельный участок.

Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поэтому если земельный участок неделим и находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением.

Статья 52 ЗК РФ устанавливает условия и порядок отчуждения земельного участка с учетом ограничений его оборотоспособности, предусмотренных в ст. 27 ЗК РФ. Так, не могут быть объектом сделок земельные участки, изъятые из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница РФ), а земельные участки, которые ограничены в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), не могут быть переданы в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

В качестве примера можно привести следующее дело.

Постановлением от 9 декабря 2003 г. N 11314/03 Президиум ВАС РФ отменил вынесенные по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Предприниматель приобрел у Закрытого акционерного общества "Акцепт" на основании договора купли-продажи от 16 мая 2001 г. склад-модуль, расположенный по указанному адресу. Подтверждением права собственности истца на данный объект недвижимости служит свидетельство о государственной регистрации права от 3 января 2002 г ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница. N 28 АО 710516, выданное Амурским областным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дата добавления: 2015-08-29; просмотров: 2 | Нарушение авторских прав


documentavliecf.html
documentavlilmn.html
documentavliswv.html
documentavljahd.html
documentavljhrl.html
Документ ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 8 страница